De Belgische markt van het retailvastgoed zit in zwaar weer. Een retailcrisis zou onverwacht zijn, maar is zeker niet uit te sluiten, zegt Pierre-Alexandre Billiet, ceo van Gondola. Meer zelfs: het zou het element kunnen zijn dat alles in gang zet. “Statische vastgoedcontracten zijn heel gevaarlijk.”
Het aantal winkelsluitingen neemt toe en de balans tussen winkels die krimpen, sluiten en groeien, is helemaal zoek. En het aantal retailers dat groeit, ligt lager dan voorheen. Reden genoeg om ongemakkelijk heen en weer te schuiven: er lijkt een crisis in de maak. Of toch niet? “Mocht de retail een geïsoleerde cel van onze economie zijn, dan zouden wij niet zo hard roepen”, zegt Pierre-Alexandre Billiet, ceo van Gondola. “Het probleem is dat de economie in zijn geheel lijkt af te stevenen op een recessie. Die nakende crisis heeft een impact op de koopkracht van Jan Modaal, wat op zijn beurt een impact heeft op retailers. Maar het heeft ook impact op het kapitaal. Heel veel Belgen hebben zelf bakstenen winkelpanden. Een retailcrisis zou op die manier wel eens een zwarte zwaan kunnen zien: een onverwachte gebeurtenis, iets dat niemand meteen zag aankomen.
Retailers ondervinden een grote prijsdruk, door de hogere concurrentie van onder meer e-commerce, waardoor de marges kleiner worden. Daardoor worden retailers een pak voorzichtiger als het over vastgoed gaat. Loont het nog wel de moeite een pand te huren tegen een hoge prijs? Retailers worden voorzichtiger. “Retailers en vastgoedbeleggers spreken een andere taal”, zegt Pierre-Alexandre Billiet. “Retailers spreken over omzet, gemiddelde basket, penetratie, loyalty, terwijl vastgoedbeleggers het hebben over huur per vierkante meter. Ze leven in een andere wereld. Maar in een snel veranderend landschap moeten zij dezelfde taal kunnen spreken, anders zullen zij kostbare tijd verliezen. En die luxe heeft niemand.”
“Wat de retailers missen, is een ecosysteem dat hen weerbaarheid geeft. Niemand heeft een kristallen bol, niemand weet hoe het landschap er in de toekomst zal uitzien in Noord-West-Europa. Er zijn veel experimenten, maar het is niet duidelijk welke richting we uitgaan. Net daarom moeten de verschillende actoren in de sector weerbaarheid opbouwen, zorgen dat ze tegen een stootje kunnen. Zo kunnen ze ‘agile’ zijn, inspelen op de omstandigheden. Het probleem is dat de huidige contracten tussen vastgoedbeleggers en retailers allesbehalve flexibel zijn. Integendeel, ze zijn statisch, het zijn oude contracten zoals ze in het verleden afgesloten werden. In een steeds volatielere omgeving kan dat zéér gevaarlijk zijn.”