Retailers beschouwen de Benelux als een volgende stap in hun marktstrategie, vlak na de grootste Europese winkelsteden. Amsterdam, Brussel en Antwerpen behoren nu tot de vaste waarden in het lijstje winkelsteden in Europa. Hierbij is de centrale ligging van de Benelux tussen primaire markten zoals Londen, Parijs en Berlijn een grote troef. Dat stelt vastgoedbedrijf JLL in een rapport in de aanloop naar Mapic, de internationale vakbeurs voor winkelvastgoed in Cannes.
In dit rapport, Destination Retail Benelux 2016, schetst JLL de eigenheid van de 13 belangrijkste winkelsteden in de Benelux. De winkelstraten in onze steden ondergaan immers veel veranderingen, omdat retailers zich aanpassen aan een nieuw winkellandschap dat wordt beïnvloed door e-commerce en de groeiende vraag naar beleving.
JLL analyseerde de aanwezigheid van een selectie van 200 internationale merken in de 13 belangrijkste winkelsteden in de Benelux (zes steden in Nederland, zes in België en één in het Groothertogdom Luxemburg). Het uitgangspunt daarbij was dat de aanwezigheid van internationale merken in de winkelsteden een goede indicator is van de aantrekkelijkheid van de markt.
Amsterdam, Brussel en Antwerpen
In Amsterdam zijn 78% van deze internationale brands aanwezig. “Het grote winkelaanbod in de stad is het gevolg van het grote verzorgingsgebied, het grote aantal toeristen en de hoge koopkracht. De Nederlandse hoofdstad is het modecentrum van het land en staat tevens op de eerste plaats in de Benelux. Daar wordt ook de hoogste tophuurprijs in de Benelux betaald, namelijk 2.950 euro/m²/jaar.
Brussel staat op de tweede plaats, met de aanwezigheid van 71% van de geselecteerde internationale retailers. De troeven zijn - naast het toerisme en het hoge en groeiende bevolkingsaantal - ook het internationale karakter van de klanten. Dat maakt Brussel aantrekkelijk maakt voor het testen van concepten, aldus de onderzoekers van JLL.
Brussel wordt op de hielen gevolgd door Antwerpen, dat met 68% van de retailers in de gevarieerde winkelzone rond de Meir aantrekkelijk is voor vele internationale en lokale retailers. Mainstream brands domineren op deze as. Tevens groeit de aanwezigheid van exclusieve en hippe designconcepten in de omringende straten.
Andere Belgische steden die geanalyseerd werden, zijn Gent, Luik, Hasselt en Brugge; in Nederland waren dat Rotterdam, Utrecht, Den Haag, Eindhoven en Maastricht; en Luxemburg in het Groothertogdom. Voor elke stad werd de aanwezigheid van dezelfde selectie retailers als indicator gebruikt.
Groeipotentieel voor de horeca
“In het rapport worden de evolutie van het voedingssegment en die van de luxemerken apart besproken, omdat in deze marktsegmenten grote wijzigingen en groei plaatsvonden, die ook in de toekomst nog impact zullen hebben op de positionering van vastgoed”, aldus JLL.
Zo is het horeca-aanbod een belangrijke belevingsfactor. Een gevarieerd aanbod van eetgelegenheden in een retailzone houdt de klanten langer ter plaatse en creëert een beleving die het pure retailgebeuren overstijgt. In dit marktsegment concentreren veel nieuwe kleine en grote concepten op deze marktvraag, variërend van pop-up restaurants tot grote markthallen.
Toch is in de zgn. ‘high streets’ het horeca aanbod veelal ondervertegenwoordigd, waardoor hier nog groeimogelijkheden zijn, stelt JLL vast.
Luxemerken minder gevoelig voor e-commerce
Luxemerken zijn omwille van hun exclusieve karakter minder gevoelig voor de impact van e- commerce dan mainstream, hoewel ook luxemerken zich herpositioneren en experimenteren met online aanbod. Toch blijft de fysieke winkel in dit segment belangrijk voor het imago van het merk.
Er zijn groeiende luxeclusters in alle hoofdsteden van de Benelux. JLL citeert de Waterloolaan in Brussel, de P.C. Hooftstraat in Amsterdam en de rue Philippe II in Luxemburg. Deze clusters zijn gelegen vlakbij de belangrijkste winkelstraten en historische bezienswaardigheden. Gezien hun succes wordt verwacht dat deze trend nog zal aanhouden.
Herpositioneren van secundaire locaties
Grote investeringen in e-commerce nopen retailers ertoe om hun fysiek winkelnetwerk te optimaliseren. Volgens JLL biedt dit kansen voor het ontwikkelen van grote ruimten voor flagship stores in winkelstraten, niet alleen voor mainstream retailers maar ook voor luxemerken die aan deze trend niet ontsnappen. Bovendien biedt dit kansen voor het herpositioneren van secundaire locaties in binnenstedelijke retailzones voor nieuwe concepten of voor ander gebruik, aldus JLL tot slot.
(Copyright foto: JLL - Serge Brison)