Baisse importante des surfaces commerciales après une très bonne année 2016

En cette fin d’année, JLL fait le bilan du marché immobilier du retail en Belgique. D’ici la fin de l’année, la prise en occupation devrait atteindre 350.000 m², ce qui est en ligne avec la moyenne sur 5 ans, mais près de 20% de moins qu’en 2016. Les prix à la location des meilleurs emplacements sont restés stables, mais ils chutent ailleurs.

 

Début décembre 2017, le compteur atteignait un peu moins de 300 000 m² en 681 transactions, soit 19% de moins par rapport à la même période l'année dernière. Cette baisse s'explique, en partie, par l'important volume pris en occupation l’année dernière dans de nouveaux centres commerciaux tels que Rive Gauche, Docks Bruxsel et l'extension des Grands Prés.

 

De moins en moins du surface commerciale en périphérie

 

Le segment des magasins de périphérie n’a accueilli que 60 000 m² de nouveaux projets en 2017, contre une moyenne quinquennale de 164 000 m² par an. Peut-être peut-on y voir l’attrait toujours plus grand des acteurs de périphérie pour les centres-villes (pensons notamment à Decathlon ou Brantano).

 

800 transactions en 2017

 

Le volume total de prise en occupation est estimé à 350 000 m² d’ici la fin de l’année. Ce volume, pour l'année entière, serait 3% inférieur à la moyenne quinquennale 2012-2016 qui est de 361 000 m². Environ 800 transactions seront enregistrées pour le marché du retail en 2017, dont 681 déjà clôturées début décembre. Les rues commerçantes (high streets) comptabilisent 54% des transactions, soit 3% de plus que la moyenne de ces 5 dernières années, les centres commerciaux (shopping center) représentent 24% et 22% sont attribués aux magasins de périphérie (retail warehousing).

 

Les plus grandes transactions de l’année

 

Parmi les grandes transactions de 2017 dans les principales rues commerçantes belges on note AS Adventure qui ouvrira prochainement un magasin de 5.500 m²  sur l'avenue de la Toison d’Or à Bruxelles (en lieu et place du Marks & Spencer), un point de vente de 3.000 m² pour C&A sur le Korenmarkt à Gand et 2.500 m² loués à Hema sur le Meir 65 à Anvers. Dans les centres commericaux, les transactions majeures portent sur Zara (4.400 m²) et Kiabi (2.000 m²) à la Médiacité, et Burger King (1.230 m²) à l'Espace Sain Michel, à Liège. A Bruxelles, Kiabi (1.925 m²) et Decathlon (1.600 m²) ont ouvert dans The Mint et la Fnac s’installe sur 1.300 m² dans Ville 2, à Charleroi.

 

Les loyers baissent, sauf pour le Meir et la Rue Neuve

 

Les loyers “prime” sont restés stables en 2017, jusqu’à € 2.000 / m²/ an pour les rues commerçantes. Ces loyers dits haut de gamme ne sont plus atteints que sur le Meir à Anvers et dans la première partie de la Rue Neuve à Bruxelles. Dans presque toutes les autres localisations, les loyers diminuent en conséquence d’un chiffres d’affaires en berne dans les magasins physiques.

 

E-commerce

 

La croissance attendue dans la vente au détail entre 2017 et 2019 s’élève à 1,5% sur base annuelle, et d’après la Banque Nationale l’indicateur de confiance des consommateurs se situe à 7, contre -3 il y a 12 mois.  Le chômage a baissé et se portait à 6,9 % fin octobre contre 8% l’année passée. Cette évolution positive ne se traduit que partiellement dans la reprise de l’immobilier retail. Une partie croissante du chiffre d’affaires est notamment réalisée en ligne via l’e-commerce.

 

Des chiffres récemment publiés par BeCommerce témoignent d’une augmentation de 13,5 % sur base annuelle pour les 100 meilleurs webshops de Belgique.  Néanmoins, la grande majorité des achats, plus de 90%, est encore réalisée en magasin physique. D’après une étude menée par IBM, les consommateurs entre 20 et 40 ans attachent toujours beaucoup d’importance au magasin physique pour leurs achats. Leur style de vie est novateur, étroitement lié aux réseaux sociaux et ils veulent vivre des expériences en boutique. Ils sont bien informés, comparent les prix et sont ouverts aux nouvelles idées d’économie partagée.

 

Thierry Debourse, Head of Retail Leasing Belux chez JLL, commente : “Malgré la croissance des achats réalisés en ligne, le magasin physique reste très important dans le quotidien du consommateur. Les retailers s’adaptent aux nouveaux modes de consommation des clients ce qui entraîne une dynamique positive sur le marché immobilier.”

 

Auteur: 

Carole Boelen

catégorie: 

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